A falta de previsibilidade legislativa e os obstáculos no acesso ao crédito formam um cenário de preocupação para o mercado de loteamentos no Brasil. O tema foi o centro dos debates durante o Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, realizado nesta segunda-feira, 3, em São Paulo, em uma iniciativa que reuniu especialistas para discutir os pilares necessários ao desenvolvimento urbano sustentável e ao crescimento ordenado das cidades.
O evento, organizado em parceria com a Aelo, destacou que a ausência de linhas de crédito formais, como o uso de recursos do FGTS ou da poupança, força o setor a depender integralmente do autofinanciamento. Nesse modelo, as loteadoras assumem o papel de financiadoras tanto da infraestrutura quanto do consumidor final, tornando a segurança jurídica do registro de imóveis o único garantidor da viabilidade do negócio.
O impacto da fragilidade nas garantias contratuais
Elias Zitune, sócio da ZS Urbanismo, alertou que a alienação fiduciária, principal garantia do setor, tem sofrido descaracterização em decisões judiciais recentes. Segundo o executivo, a alternativa baseada na Lei do Distrato também apresenta limitações, especialmente em contratos de longo prazo que podem chegar a 420 meses.
Zitune enfatizou que a desestruturação desses mecanismos pode paralisar o mercado ou restringir a oferta apenas ao segmento de alta renda. O financiamento de loteamentos econômicos depende diretamente da eficácia dessas garantias, e o enfraquecimento dos instrumentos contratuais coloca em risco a continuidade de projetos voltados para a habitação popular.
Segurança jurídica como pilar da liberdade econômica
A discussão sobre a estabilidade das relações contratuais foi aprofundada por Luís Paulo Germanos, sócio do escritório Germanos Advogados Associados. Para ele, a segurança jurídica repousa sobre três pilares inegociáveis: a clareza das leis, a estabilidade das normas e a previsibilidade das decisões.
Germanos argumenta que o Direito deve permitir ao cidadão compreender as consequências futuras de seus atos passados. Quando as regras são alteradas ou descumpridas durante o curso de um contrato, a liberdade do indivíduo é diretamente afetada, gerando um ambiente de incerteza que afasta investidores e trava o desenvolvimento do setor imobiliário.
Transparência e inovação nos processos regulatórios
Danielle Santana, arquiteta urbanista e presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil (IABsp), apontou que a complexidade excessiva e a falta de integração entre órgãos públicos são as principais fontes de insegurança. A especialista defende a adoção de um modelo inspirado na tecnologia para destravar o setor.
A proposta de um “hackathon regulatório” visa reunir o setor público e privado para mapear gargalos e construir soluções conjuntas. O objetivo é substituir a burocracia fragmentada por processos transparentes, permitindo que o tempo hoje perdido em etapas administrativas seja redirecionado para a qualidade dos projetos urbanos.
Avanços na digitalização do registro imobiliário
Em contraponto aos desafios regulatórios, o setor celebra a digitalização das matrículas imobiliárias. Flaviano Galhardo, diretor-geral do Operador Nacional do Registro Eletrônico (ONR), informou que cerca de 90 milhões de matrículas já estão digitalizadas, cobrindo a totalidade dos imóveis formais no país.
Com um investimento entre R$ 200 milhões e R$ 250 milhões ao longo de 13 anos, o sistema permite acesso 24 horas por dia, sete dias por semana. Essa modernização, iniciada em 2009 com o programa Minha Casa, Minha Vida, é considerada uma necessidade vital para a eficiência do mercado e a redução da demanda presencial nos cartórios.
Fonte: terra.com.br
